TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ACRE
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TERMO DE REFERÊNCIA Nº 205/2025
Processo nº 2025-514
1. OBJETO
Este Termo de Referência tem por escopo a contratação de serviço de locação de imóvel,
consubstanciado em um conjunto de salas comerciais, visando a instalação provisória das unidades
administrativas atualmente situadas no térreo do Prédio Sede do Tribunal de Justiça do Estado do
Acre. A medida justifica-se pela necessidade premente de desocupação do referido espaço físico, a
fim de viabilizar a execução das obras de reforma e adequação estrutural do edifício, conforme
amplamente detalhado no Documento de Formalização da Demanda Nº 197/2025 [H19947] e no
Estudo Técnico Preliminar (ETP) nº 186/2025 [H19956], todos integrantes do Processo
Administrativo nº 2025-514. A locação pretendida garantirá a continuidade dos trabalhos
administrativos do Poder Judiciário, a segurança de servidores e jurisdicionados, e a execução
tempestiva da obra de modernização das instalações. A contratação abrangerá um único imóvel,
composto por diversas salas, selecionado por suas características de instalações e localização
estratégica que atendem de forma singular às necessidades específicas do Tribunal, conforme
justificado ao longo deste documento e nos estudos que o precedem.
Seguem as especificações do imóvel a ser contratado, com o respectivo valor conforme proposta e
documentos que instruem o presente processo:
 
ITEM DESCRIÇÃO UND QTD.
VALOR
UNITÁRIO
R$
VALOR
TOTAL R$
01
Salas Comerciais no Edifício Via Towers: O objeto consiste na locação de 13 (treze) salas
comerciais, com área total de 722,26 m², localizadas no Edifício Via Towers Corporate
Buildings, situado na BR 364, s/n, Lote 01, Quadra 02, Loteamento Jardim Europa II, Rio
Branco – AC. As salas objeto da locação estão situadas no 11º e 15º andares da Torre Norte,
sendo elas: Sala 1106 (56,01 m²), Sala 1107 (57,87 m²), Sala 1108 (57,80 m²), Sala 1501
(57,87 m²), Sala 1502 (57,80 m²), Sala 1503 (57,80 m²), Sala 1504 (50,65 m²), Sala 1505
(46,33 m²), Sala 1506 (56,01 m²), Sala 1507 (57,87 m²), Sala 1508 (57,80 m²), Sala 1509
(57,80 m²) e Sala 1510 (50,65 m²). O edifício, de destinação exclusivamente comercial, dispõe
de vagas de estacionamento, elevadores e infraestrutura moderna, adequada para a
instalação das unidades administrativas do Tribunal. O valor mensal do aluguel para este
conjunto de salas comerciais é de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), mais taxas de
IPTU e condomínio, a ser pago à imobiliária RAMOS E MAGALHÃES LTDA, CNPJ
31.524.396/0001-08, que atua como procuradora da proprietária, conforme Proposta de
Locação [D29675] e Procuração [D29691].
MEN
SAL 12 45.000,00 540.000,00
VALOR TOTAL R$ 540.000,00
 
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1.2. O objeto da contratação classifica-se como locação de imóveis, caracterizando-se como serviço
contínuo, essencial para a manutenção das atividades administrativas e operacionais do Tribunal de
Justiça do Estado do Acre durante o período de reforma de suas instalações principais.
1.3. A contratação não se refere a bem de luxo, conforme disposto no Decreto nº 10.818, de 27 de
setembro de 2021, tratando-se, ao contrário, de serviço essencial para garantir a continuidade dos
trabalhos institucionais e a modernização da infraestrutura do Poder Judiciário, em prol do interesse
público.
1.4. O prazo de vigência da contratação será de 12 (doze) meses, contados da assinatura do
contrato, com possibilidade de prorrogação por iguais e sucessivos períodos, limitando-se ao prazo
máximo de 10 (dez) anos, conforme o artigo 107 da Lei nº 14.133/2021, conferindo segurança
jurídica para a execução das obrigações contratuais e a flexibilidade necessária para atender à
demanda contínua da Administração Pública, que se estenderá pelo período de execução das obras
no Prédio Sede.
 
2. FUNDAMENTAÇÃO E DESCRIÇÃO DA NECESSIDADE DA CONTRATAÇÃO (ART. 74,
INCISO V DA LEI Nº 14.133/2021)
2.1. Justificativa da Necessidade da Contratação
A presente contratação emerge de uma demanda institucional clara, inadiável e estratégica,
conforme exaustivamente detalhado no Documento de Formalização da Demanda Nº 197/2025
[H19947] e no Estudo Técnico Preliminar nº 186/2025 [H19956], ambos integrantes do Processo
Administrativo nº 2025-514. A necessidade urgente da locação do imóvel decorre da imperiosa
desocupação integral do pavimento térreo do Prédio Sede do Tribunal de Justiça, medida que é
condição sine qua non para o início e desenvolvimento das obras de reforma e adequação estrutural
do edifício, as quais são vitais para a modernização das instalações do Judiciário Acreano e para a
sua adequação às normas vigentes de acessibilidade, segurança e funcionalidade. A permanência
das unidades administrativas no local durante a execução da obra representaria um risco inaceitável
à integridade física de servidores, advogados e do público em geral, além de gerar entraves logísticos
que comprometeriam o cronograma físico-financeiro da reforma. A ausência de um espaço alternativo
interno ao Tribunal, que comporte os 147 postos de trabalho a serem realocados conforme o
Relatório de Dimensionamento [H20359], torna a locação externa a única solução viável e segura
para assegurar a continuidade ininterrupta das atividades administrativas que dão suporte à
atividade-fim do Poder Judiciário. Portanto, a locação do imóvel se revela uma medida imprescindível
para conciliar a necessidade de modernização da infraestrutura com a manutenção da eficiência e da
regularidade dos serviços públicos.
2.2. Inexigibilidade de Licitação por Inviabilidade de Competição
A contratação em tela se enquadra na hipótese de inexigibilidade de licitação prevista no artigo 74,
inciso V, combinado com o seu §5º, da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, que disciplina a locação
de imóveis cujas características de instalações e localização o tornem particularmente adequado às
necessidades da Administração. A inviabilidade de competição decorre do fato de que o conjunto de
salas comerciais identificado no Edifício Via Towers Corporate Buildings apresenta um conjunto de
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características singulares e indispensáveis, tais como a localização estratégica em uma das
principais vias da cidade de Rio Branco (BR-364), a infraestrutura de um edifício corporativo
moderno e pronto para uso, a flexibilidade de layout proporcionada pelas diversas salas e a
disponibilidade imediata, que o tornam a única opção de mercado capaz de suprir a demanda com a
celeridade e a qualidade exigidas. Conforme detalhado no Estudo Técnico Preliminar nº 186/2025
[H19956], os requisitos do §5º do Art. 74 foram devidamente cumpridos:
a. Avaliação Prévia do Bem: Foi realizada uma avaliação técnica criteriosa do imóvel,
consubstanciada no Estudo Técnico Preliminar [H19956] e no Relatório de Dimensionamento
[H20359], que aferiu a plena adequação de suas instalações às necessidades da
Administração, considerando a área útil disponível (722,26 m²), o padrão de acabamento, as
condições das instalações elétricas, de climatização e de rede, e a conformidade com normas
de acessibilidade e segurança, concluindo pela sua compatibilidade com os requisitos
funcionais das unidades a serem transferidas. 
b. Certificação da Inexistência de Imóveis Públicos Disponíveis: Foi realizada consulta
formal à Secretaria de Estado de Administração – SEAD por meio do Ofício nº 02-2025
[H21530], acerca da existência de imóvel público vago e compatível com a demanda deste
Tribunal. Em resposta, a SEAD, por intermédio do Ofício nº 11746/2025/SEAD, informou que,
após consulta ao banco de dados de imóveis do Estado do Acre, não foram identificadas
edificações públicas disponíveis que atendam às necessidades específicas do TJAC.
[D32643] OF 11746-2025 SEAD. Diante da indisponibilidade de alternativa viável no
patrimônio público, conjugada com as conclusões do ETP [H19956], que consolidou o
levantamento de mercado, restou confirmada a necessidade de se buscar solução no mercado
privado, cumprindo o requisito legal e reforçando a inviabilidade de outra medida que não a
locação privada.
c. Justificativas da Singularidade e Vantajosidade: O imóvel selecionado é singular por ser
um dos poucos edifícios comerciais de alto padrão em Rio Branco, oferecendo um conjunto de
salas que, embora não contíguas em um único pavimento, permitem uma organização setorial
e funcional das unidades administrativas a serem abrigadas. A sua localização privilegiada
facilita o acesso de servidores e garante a logística operacional do Tribunal. A vantajosidade
da contratação se manifesta na excelente relação custo-benefício, uma vez que o valor do
aluguel, fixado em R$ 45.000,00 mensais, foi considerado compatível com os valores de
mercado para imóveis de padrão similar, conforme análise realizada no ETP [H19956]. Além
disso, a locação de um imóvel pronto para uso elimina a necessidade de vultosos
investimentos em adaptações ou construções, representando a solução mais econômica e
eficiente para uma necessidade de caráter temporário. A inviabilidade de competição,
portanto, resta configurada pela ausência de pluralidade de imóveis que ofereçam, de forma
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combinada, as mesmas características de localização, infraestrutura, disponibilidade e custo,
tornando a escolha pelo Edifício Via Towers a única apta a atender plenamente e com
celeridade ao interesse público. 
2.3. Alinhamento ao Plano de Contratações Anual (PCA)
O objeto da contratação não estava previsto no Plano de Contratações Anual (PCA) 2025 do Tribunal
de Justiça do Estado do Acre, uma vez que a necessidade surgiu de forma superveniente, atrelada à
aprovação e ao cronograma da obra de reforma do Prédio Sede. Contudo, em conformidade com as
boas práticas de planejamento, a sua inclusão no PCA será realizada concomitantemente ao
planejamento da presente contratação, conforme demonstrado no Estudo Técnico Preliminar nº
186/2025 [H19956], para garantir a transparência e o alinhamento com os instrumentos de
governança do órgão.
ID PCA no PNCP: 04034872000121-0-000006/2025
Data de publicação no PNCP: 29/01/2025
Id do item no PCA: 11
Classe/Grupo: 514 - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
 
3. DESCRIÇÃO DA SOLUÇÃO COMO UM TODO E ESPECIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS
3.1. Requisitos para Atendimento da Demanda
A presente contratação tem como objetivo primário viabilizar a continuidade das atividades
administrativas do Tribunal de Justiça, provendo um espaço físico adequado e funcional para a
realocação temporária das unidades do pavimento térreo do Prédio Sede. Para o pleno atendimento
desta demanda, foram estabelecidos requisitos essenciais, detalhados no Estudo Técnico Preliminar
nº 186/2025 [H19956] e no Relatório de Dimensionamento [H20359], que o imóvel escolhido cumpre
satisfatoriamente:
a. Locação de um único imóvel ou conjunto de unidades em uma mesma edificação, que ofereça a
área necessária e as condições de infraestrutura, segurança e logística adequadas.
b. Disponibilização do imóvel em plenas condições de uso e livre de quaisquer impedimentos
físicos, legais ou jurídicos que possam obstar a sua ocupação imediata pela Administração.
c. Garantia de que o imóvel possua estrutura física íntegra, com paredes, pisos e coberturas em
bom estado, e instalações elétricas, hidráulicas e de climatização seguras e funcionais.
d. Área útil total compatível com a necessidade de alocação de aproximadamente 147 postos de
trabalho e seus respectivos mobiliários e equipamentos. A área de 722,26 m² ofertada, embora
inferior à estimativa inicial de 932 m², é considerada suficiente em razão da flexibilidade dos
layouts em "open plan" que as salas permitem, possibilitando uma ocupação mais densa e
racional, conforme as diretrizes de compressão temporária estabelecidas no Relatório de
Dimensionamento [H20359].
e. Acesso facilitado para servidores e público, com disponibilidade de transporte público nas
proximidades e estacionamento compatível com a demanda.
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f. Conformidade com as normas técnicas de acessibilidade (ABNT NBR 9050) e de segurança
contra incêndio e pânico.
g. Localização no perímetro urbano de Rio Branco/AC, em área de fácil acesso e que não gere
grandes transtornos logísticos em relação à Sede do Tribunal.
h. Confirmação da contratação mediante pagamento à entidade locadora, representada por sua
procuradora devidamente constituída.
3.2. Levantamento de Mercado e Análise de Soluções
Conforme consta no Estudo Técnico Preliminar nº 186/2025 [H19956], diante da necessidade de
realocação temporária das unidades administrativas, foi realizado um aprofundado levantamento de
mercado para prospectar e analisar as soluções disponíveis que pudessem atender à demanda com
vantajosidade para a Administração Pública. As principais alternativas consideradas foram:
a. Aquisição de Imóvel: Esta solução, embora represente a incorporação de um ativo ao
patrimônio público, foi descartada por diversas razões. Primeiramente, o elevado custo de
aquisição (CAPEX) se mostra desproporcional para uma necessidade de caráter temporário.
Ademais, o tempo necessário para os trâmites de compra e eventuais reformas ou adaptações
seria incompatível com a urgência exigida pelo cronograma da obra do Prédio Sede. Os
imóveis disponíveis para venda que atendessem aos requisitos de área e localização
demandariam investimentos adicionais significativos, tornando a solução economicamente
inviável. 
b. Locação de Imóvel: Esta modalidade consiste na disponibilização de um imóvel por terceiro,
mediante pagamento de aluguel, e se mostrou a solução mais aderente, eficiente e econômica
para o caso concreto. A locação permite o uso de um espaço pronto e adequado sem a
necessidade de imobilização de capital, com flexibilidade contratual para ajustar o prazo da
ocupação à duração da obra. O levantamento de mercado identificou o Edifício Via Towers
como a opção que melhor conciliava os requisitos de localização, infraestrutura de alto padrão,
área disponível e condições comerciais, atestando-se, no âmbito dos estudos técnicos, a
inexistência de outros imóveis com o mesmo padrão e em condições igualmente ou mais
vantajosas para a Administração. 
Portanto, a solução escolhida, locação das salas comerciais no Edifício Via Towers, atende
plenamente às necessidades de espaço, segurança, logística e economicidade do Tribunal de
Justiça, sendo a alternativa que apresenta a melhor relação custo-benefício e o menor risco de
implantação.
 
4. REQUISITOS DA CONTRATAÇÃO
4.1. Natureza dos Serviços
O presente Termo de Referência trata da contratação de serviços de locação de imóvel comercial, de
natureza contínua e essencial para a manutenção das atividades do Tribunal, a ser celebrada por
meio de contratação direta com a empresa representante da proprietária do imóvel, devidamente
qualificada nos autos do processo administrativo.
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4.2. Requisitos Mínimos dos Imóveis
O conjunto de salas a ser contratado deverá atender, no mínimo, aos seguintes critérios técnicos e
operacionais, conforme verificado em vistoria e nos documentos técnicos:
a. Estrutura física: Salas em excelente estado de conservação, com paredes, pisos e forros
adequados para ambiente de escritório, sem infiltrações, fissuras ou outros vícios.
b. Instalações elétricas: Rede elétrica dimensionada para a carga de equipamentos de
escritório e tecnologia da informação, com quadros de distribuição devidamente identificados e
aterramento conforme as normas técnicas.
c. Climatização: Infraestrutura pronta para a instalação de sistemas de ar-condicionado tipo split
em todas as salas.
d. Iluminação: Preferencialmente com luminárias de tecnologia LED, que proporcionam maior
eficiência energética e conforto visual.
e. Banheiros: Cada sala comercial possui banheiro privativo, em condições plenas de uso e
higiene.
f. Área total: Área útil privativa total de 722,26 m², distribuída em 13 salas, suficiente para a
instalação dos postos de trabalho planejados.
g. Acessibilidade: O edifício deve cumprir as normas de acessibilidade da ABNT NBR 9050,
com rampas, elevadores e sinalização adequada nas áreas comuns.
h. Segurança: O edifício deve contar com sistema de prevenção e combate a incêndio
(extintores, hidrantes, alarmes, saídas de emergência) com o devido Auto de Vistoria do Corpo
de Bombeiros (AVCB) válido.
i. Localização: Localizado no perímetro urbano de Rio Branco/AC, em endereço de fácil acesso
por transporte público e privado.
4.3. Obrigações do Locador
O locador, por intermédio de sua representante, a contratada RAMOS E MAGALHÃES LTDA,
deverá observar as seguintes obrigações:
a. Entregar o imóvel (conjunto de salas) em plenas condições de uso e ocupação, livre e
desembaraçado de quaisquer ônus, dúvidas, dívidas ou impedimentos legais que possam
afetar a sua utilização pela Administração.
b. Garantir, durante toda a vigência do contrato, o uso pacífico do imóvel locado.
c. Realizar e custear a manutenção preventiva e corretiva da estrutura do edifício e das áreas
comuns, incluindo fachadas, coberturas, elevadores, e sistemas centrais que afetem o imóvel
locado. Reparos estruturais internos nas salas que não decorram de mau uso por parte da
locatária também são de sua responsabilidade.
d. Atender prontamente às notificações da Administração referentes a problemas estruturais ou
vícios ocultos que venham a ser identificados e que sejam de sua responsabilidade.
4.4. Obrigações da Administração (Locatária)
A Administração, na qualidade de locatária, terá as seguintes obrigações:
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a. Realizar o uso do imóvel exclusivamente para a finalidade contratada, qual seja, a instalação
de suas unidades administrativas.
b. Efetuar pontualmente o pagamento do valor mensal do aluguel, bem como das taxas de
condomínio e IPTU, conforme acordado na proposta [D29675].
c. Zelar pela conservação interna das salas, realizando pequenos reparos decorrentes do uso
normal e da deterioração natural causada pela ocupação.
d. Restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal.
4.5. Vedação à Sublocação
Não será admitida a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel, no todo ou em parte, sendo
obrigatória a sua utilização direta e exclusiva pela Administração para a finalidade especificada neste
Termo de Referência.
4.6. Dispensa de Garantia Contratual
Dispensa-se a exigência de garantia contratual, com fundamento no art. 96, §1º da Lei nº
14.133/2021, considerando a natureza específica do contrato de locação em que a Administração
figura como locatária e o baixo risco associado à operação, tendo em vista que o principal risco recai
sobre o locador.
4.7. Impactos Ambientais e Medidas Mitigadoras
A contratação, por se tratar de locação de imóvel já construído e em operação, apresenta baixos
impactos ambientais diretos. A ocupação das salas comerciais, no entanto, deve seguir as melhores
práticas de sustentabilidade, em conformidade com o Plano de Logística Sustentável (PLS) do TJAC
e a Resolução CNJ nº 400/2021. As medidas mitigadoras aplicáveis à utilização do espaço incluem:
a. Eficiência Energética: Utilização racional de energia elétrica, priorizando iluminação natural,
desligamento de luzes e equipamentos fora do horário de expediente, e configuração de
equipamentos para modo de economia de energia.
b. Uso Racional da Água: Conscientização dos servidores para o consumo responsável de
água nas instalações sanitárias e copas.
c. Gestão de Resíduos Sólidos: Implementação de sistema de coleta seletiva, separando
resíduos recicláveis (papel, plástico, metal) dos orgânicos e rejeitos, em conformidade com as
políticas do Tribunal e do município.
d. Compras Sustentáveis: Priorização, na aquisição de materiais de consumo para o novo
local, de produtos com menor impacto ambiental (reciclados, recicláveis, biodegradáveis).
e. Qualidade Ambiental Interna: Manutenção de um ambiente de trabalho saudável, com
ventilação adequada e limpeza realizada com produtos de menor toxicidade, visando o bem-
estar dos servidores.
Essas práticas visam assegurar que a operação temporária nas novas instalações esteja alinhada
aos compromissos de sustentabilidade do Poder Judiciário.
4.8. Avaliação da Eficiência e Qualidade
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A avaliação da eficiência e qualidade do serviço de locação será realizada de forma contínua pelo
fiscal do contrato, mediante a verificação do atendimento aos requisitos estabelecidos neste Termo.
Serão observadas a manutenção das condições físicas do imóvel, a funcionalidade da infraestrutura
predial (elevadores, segurança, limpeza de áreas comuns) e a ausência de impedimentos ao pleno
uso das instalações pela Administração.
4.9. Conclusão do Serviço e Validação pela Unidade Requisitante
O serviço será considerado formalmente entregue e aceito a cada período mensal, após a validação
pelo fiscal do contrato de que o imóvel permaneceu em plenas condições de uso e que o locador
cumpriu com suas obrigações. O atesto da nota fiscal correspondente representará a validação do
serviço prestado no respectivo mês.
4.10. Documentos para Atesto do Serviço
O atesto do serviço e a consequente liquidação da despesa mensal estarão condicionados à
apresentação da respectiva Nota Fiscal de Serviços ou documento fiscal equivalente, acompanhada
dos comprovantes de pagamento das taxas de condomínio e IPTU, quando aplicável, e do relatório
do fiscal do contrato atestando a regularidade da prestação do serviço no período.
 
5. MODO DE EXECUÇÃO DO OBJETO
5.1. Locação e Utilização dos Imóveis
A contratada deverá disponibilizar o conjunto de salas comerciais em perfeitas condições de posse e
uso, na data pactuada para o início da vigência contratual, permitindo a imediata ocupação pela
Administração para a instalação de suas unidades, mobiliário e equipamentos. A utilização do imóvel
pela Administração será contínua durante todo o prazo contratual, para a finalidade exclusiva de suas
atividades administrativas.
5.2. Comunicação de Alterações
Qualquer evento ou alteração relevante nas condições do imóvel que possa impactar sua utilização
(ex: necessidade de obras estruturais de grande porte, interdições) deverá ser comunicado
formalmente pela contratada à Administração com a máxima antecedência, apresentando as devidas
justificativas e um plano de ação para mitigar os impactos, sob pena de caracterização de
descumprimento contratual.
5.3. Padrões de Qualidade na Utilização
A Administração, como locatária, compromete-se a utilizar o imóvel com o devido zelo, mantendo a
ordem, a limpeza e a conservação das áreas internas das salas, em conformidade com os
regulamentos do condomínio e os princípios que regem a Administração Pública.
5.4. Manutenção e Conservação
As obrigações de manutenção e conservação seguirão a divisão de responsabilidades estabelecida
na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e detalhada nas cláusulas de obrigações deste Termo de
Referência, cabendo ao locador a responsabilidade pela manutenção estrutural do bem e à locatária
a responsabilidade pela conservação decorrente do uso cotidiano.
 
6. MODELO DE GESTÃO DO CONTRATO
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6.1. Execução Fiel e Conforme a Legislação
A execução contratual referente à locação do imóvel deverá ocorrer de forma fiel por ambas as
partes, em estrita conformidade com as cláusulas pactuadas no contrato e neste Termo de
Referência, bem como com as disposições da Lei nº 14.133/2021 e, subsidiariamente, da Lei nº
8.245/1991.
6.2. Prorrogação por Impedimentos Eventuais
Eventuais impedimentos, paralisações ou suspensões da execução contratual por motivos alheios à
vontade das partes, devidamente justificados e aceitos pela Administração, poderão ensejar a
prorrogação do prazo de vigência, a ser formalizada por meio de termo aditivo, conforme o caso.
6.3. Fiscalização da Execução Contratual
A fiscalização da execução contratual será exercida por servidores formalmente designados pela
unidade requisitante, que atuarão como fiscais técnico e administrativo, nos termos do art. 117 da Lei
nº 14.133/2021, com o apoio da equipe de planejamento da contratação.
6.3.1. Atribuições do Fiscal do Contrato (Geral)
São atribuições do(s) fiscal(is) do contrato, sem prejuízo de outras estabelecidas em regulamento:
a. Registrar em sistema próprio (SEI) todas as ocorrências relevantes relativas à execução do
objeto, instruindo o processo com relatórios, fotografias e outros documentos pertinentes.
b. Determinar a correção de falhas ou vícios identificados nas condições de uso do imóvel ou no
cumprimento das obrigações da contratada, estabelecendo prazo para a regularização.
c. Informar tempestivamente a seu superior e ao gestor do contrato quaisquer situações que
exijam providências que ultrapassem sua competência.
6.4. Responsabilidade da Contratada por Falhas
A contratada será responsável por corrigir, às suas expensas, quaisquer falhas, vícios ou
inconformidades estruturais no imóvel que sejam de sua responsabilidade, conforme determina o art.
119 da Lei nº 14.133/2021.
6.5. Responsabilidade Objetiva por Danos
A contratada responderá objetivamente por quaisquer danos causados à Administração ou a
terceiros em decorrência de falhas estruturais ou vícios do imóvel, nos termos do art. 120 da Lei nº
14.133/2021, independentemente da atuação da fiscalização.
6.6. Encargos Trabalhistas, Previdenciários, Fiscais e Comerciais
Caberá exclusivamente à contratada o cumprimento de todos os seus encargos trabalhistas,
previdenciários, fiscais e comerciais, não havendo qualquer vínculo ou responsabilidade solidária ou
subsidiária da Administração Pública, conforme dispõe o art. 121 da Lei nº 14.133/2021.
6.7. Comunicações Oficiais entre as Partes
Todas as comunicações entre a Administração e a contratada relativas à execução do contrato
deverão ser realizadas por escrito, preferencialmente por meio do Sistema Eletrônico de Informações
(SEI) ou por e-mail institucional com confirmação de leitura, a fim de garantir a formalidade, a
rastreabilidade e a segurança jurídica.
6.8. Verificação da Regularidade Fiscal para Pagamento
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Antes de cada pagamento mensal, a Administração deverá verificar a manutenção da regularidade
fiscal da contratada, preferencialmente por meio de consulta ao SICAF. Na impossibilidade de
verificação automática, a contratada deverá apresentar os seguintes documentos atualizados:
a. Certidão Negativa de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da
União (CND);
b. Certificado de Regularidade do FGTS (CRF);
c. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT);
d. Certidão de regularidade fiscal estadual e municipal.
6.9. Designação de Fiscais e Gestor
A execução do contrato deverá ser acompanhada e fiscalizada pelo(s) fiscal(is) do contrato, ou pelos
respectivos substitutos, conforme o art. 117, caput, da Lei nº 14.133/2021. Para este contrato, ficam
indicados:
 
FISCAL TÉCNICO: VALDISMAR FONTES DE CASTRO JUNIOR
FISCAL ADMINISTRATIVO: CLEMILSON LAURENTINO DOS SANTOS
GESTOR: Natacha Salomão Chagas Almeida - Subsecretária de Infraestrutura (SUINF)
 
6.9.1. Atribuições da Fiscalização Técnica
O fiscal técnico do contrato terá, entre outras, as seguintes atribuições:
a. Acompanhamento da Execução: Vistoriar periodicamente o imóvel para verificar a
manutenção de suas condições físicas e estruturais, a funcionalidade das instalações e o
cumprimento das especificações técnicas estabelecidas neste Termo de Referência.
b. Registro de Ocorrências: Anotar no histórico de gerenciamento do contrato (processo SEI)
todas as ocorrências relacionadas à estrutura e uso do imóvel, como necessidade de reparos,
infiltrações, problemas elétricos, etc., documentando com fotos e relatórios.
c. Notificações para Correção: Identificada qualquer irregularidade de ordem técnica, emitir
notificações formais à contratada para que promova a correção no prazo estipulado.
d. Informação ao Gestor do Contrato: Reportar ao gestor do contrato qualquer problema
técnico que possa comprometer a segurança ou a continuidade das atividades no imóvel e
que demande uma decisão de nível superior.
6.9.2. Atribuições da Fiscalização Administrativa
O fiscal administrativo do contrato terá, entre outras, as seguintes atribuições:
a. Verificação das Condições de Habilitação: Acompanhar a manutenção das condições de
habilitação da contratada, especialmente a regularidade fiscal, antes de cada pagamento e
para a formalização de eventuais termos aditivos.
b. Atuação em Caso de Descumprimento: Verificar o cumprimento das cláusulas
administrativas do contrato, como prazos, pagamentos de taxas de responsabilidade da
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contratada (se houver) e outras obrigações formais, atuando para a solução de problemas e
reportando ao gestor do contrato.
c. Controle de Documentação: Manter o processo administrativo organizado com toda a
documentação referente à gestão contratual, incluindo notas fiscais, comprovantes de
pagamento, ofícios e notificações.
6.9.3. Atribuições do Gestor do Contrato
O gestor do contrato terá, entre outras, as seguintes atribuições:
a. Coordenação Geral: Coordenar e comandar o processo de fiscalização, exercendo um papel
de supervisão sobre a atuação dos fiscais técnico e administrativo.
b. Acompanhamento dos Registros: Acompanhar os registros realizados pelos fiscais,
tomando ciência de todas as ocorrências e determinando as medidas saneadoras que
ultrapassem a competência dos fiscais.
c. Interface com a Contratada: Atuar como ponto de contato para a solução de questões
contratuais mais complexas, que não puderam ser resolvidas no nível da fiscalização.
d. Instauração de Processo Sancionatório: Diante de descumprimento contratual grave ou
reiterado, tomar as providências para a instauração do devido processo administrativo de
apuração de responsabilidade para aplicação de sanções.
e. Elaboração de Relatório Final: Ao término do contrato, elaborar relatório final sobre a
execução do objeto, os resultados alcançados, os problemas enfrentados e as lições
aprendidas, visando o aprimoramento das futuras contratações.
 
7. CRITÉRIOS DE MEDIÇÃO E DE PAGAMENTO
7.1. Critérios de Avaliação da Execução
A avaliação da execução do objeto, para fins de medição e pagamento mensal, consistirá na
verificação, pelo fiscal do contrato, de que o imóvel foi disponibilizado e mantido em condições de uso
adequadas durante todo o período de referência, em conformidade com as obrigações contratuais e
as especificações deste Termo de Referência. A aferição será qualitativa, baseada na ausência de
impedimentos ao uso e na constatação da regularidade das instalações.
7.2. Retenções ou Glosas Proporcionais
Poderão ser aplicadas retenções ou glosas no pagamento mensal, de forma proporcional, sem
prejuízo da aplicação de outras sanções, caso se verifique que o imóvel ficou indisponível para uso
por um determinado período por culpa ou responsabilidade do locador, ou caso não sejam sanados,
no prazo estipulado, vícios ou defeitos que comprometam significativamente a utilização do espaço
pela Administração. O valor da glosa será calculado com base nos dias de indisponibilidade ou na
gravidade do problema não solucionado.
7.3. Recebimento do Objeto
Considerando a natureza contínua do serviço de locação, o recebimento do objeto ocorrerá
mensalmente.
7.3.1. Caracterização do Recebimento Completo
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O recebimento será considerado completo e definitivo para cada mês após o fiscal do contrato
atestar que o serviço de disponibilização do imóvel foi prestado a contento durante todo o período,
não havendo pendências de responsabilidade do locador que justifiquem o não pagamento.
7.3.2. Diretrizes para Recebimento
O recebimento obedecerá às seguintes diretrizes:
a. O fiscal do contrato elaborará um relatório mensal simplificado ou um despacho no processo
SEI, atestando a regularidade da prestação do serviço.
b. Este atesto é condição necessária para a emissão da Nota Fiscal pela contratada e para o
início do processo de liquidação da despesa.
c. Havendo irregularidades, a contratada será notificada para saná-las, e o atesto ficará
pendente até a completa regularização.
7.3.3. Manutenção da Responsabilidade da Contratada
O recebimento mensal do serviço não exime a contratada de sua responsabilidade civil por vícios
ocultos ou danos que venham a se manifestar posteriormente e que sejam de sua responsabilidade.
7.4. Liquidação da Despesa
7.4.1. Prazo para Liquidação
Após o recebimento da Nota Fiscal ou documento fiscal equivalente, devidamente atestada pelo
fiscal, o setor de liquidação terá o prazo de até 10 (dez) dias úteis para conferir os documentos e
realizar os trâmites necessários à liquidação da despesa.
7.4.2. Elementos Obrigatórios na Nota Fiscal
A Nota Fiscal deverá conter, de forma clara, os seguintes elementos:
a. Data de emissão e competência do serviço (mês/ano).
b. Identificação do contrato administrativo e do órgão contratante (TJAC).
c. Valor exato a ser pago, correspondente a uma mensalidade do aluguel.
d. Descrição do serviço prestado: "Locação de imóvel comercial referente ao mês de
XXXXX/XXXX".
7.4.3. Inconsistências e Suspensão do Pagamento
Caso sejam identificadas inconsistências no documento fiscal ou ausência de documentos
necessários (como a comprovação de regularidade fiscal), o processo de pagamento será suspenso,
e a contratada será notificada para proceder à regularização. O prazo para pagamento será
reiniciado após a correção do problema.
7.4.4. Comprovação da Regularidade Fiscal para Liquidação
A liquidação da despesa está condicionada à comprovação da manutenção da regularidade fiscal da
contratada, que será verificada mediante consulta ao SICAF ou, na sua impossibilidade, pela
apresentação das certidões pertinentes.
7.5. Prazo de Pagamento
O pagamento será efetuado no prazo de até 10 (dez) dias úteis, contados da data de conclusão da
liquidação da despesa, conforme a Instrução Normativa SEGES/ME nº 77, de 4 de novembro de
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2022.
7.6. Atualização Monetária em Caso de Atraso
Na¿ hipótese de atraso no pagamento por culpa da Contratante, o valor devido será atualizado
monetariamente, com base na variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA),
calculado pro rata die entre a data de vencimento e a data do efetivo pagamento.
7.7. Forma de Pagamento
O pagamento será realizado por meio de ordem bancária, creditada na conta corrente indicada pela
contratada.
7.8. Data Efetiva do Pagamento
Considera-se como data do pagamento o dia da emissão da respectiva ordem bancária pela
instituição financeira.
7.9. Retenção Tributária
Quando do pagamento, serão efetuadas as retenções de tributos (Imposto de Renda, CSLL,
PIS/PASEP, COFINS) previstas na legislação aplicável, conforme a natureza jurídica e o regime
tributário da contratada.
 
8. FORMA E CRITÉRIOS DE SELEÇÃO DOS FORNECEDORES / FORMA DE
FORNECIMENTO
8.1. Fundamento Legal da Inexigibilidade de Licitação
A presente contratação será realizada por inexigibilidade de licitação, com fundamento no art. 74,
inciso V, da Lei nº 14.133/2021, que assim dispõe:
Art. 74. É inexigível a licitação quando inviável a competição, em especial nos casos de: (...) V
- aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem
necessária sua escolha. (...) § 5º Na hipótese do inciso V do caput deste artigo, a contratação
deverá ser precedida de avaliação do bem, do seu estado de conservação, dos custos de
adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de
amortização dos investimentos, bem como deverão ser observados os seguintes requisitos: I -
certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto; II
- justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser adquirido ou locado pela
Administração e que evidenciem vantagem para ela.
 
8.2. Justificativa da Escolha do Fornecedor
A escolha da empresa RAMOS E MAGALHÃES LTDA (nome fantasia UP NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS), na qualidade de procuradora da proprietária PROTECTA EMPREENDIMENTOS
LTDA, para a locação do imóvel no Edifício Via Towers, justifica-se pela singularidade do bem
ofertado, que, conforme demonstrado no Estudo Técnico Preliminar nº 186/2025 [H19956], foi o
único identificado no levantamento de mercado que atende de forma integral e satisfatória ao
conjunto de requisitos técnicos, funcionais, logísticos e de localização indispensáveis para a
Administração. A inviabilidade de competição restou configurada pela ausência de outras opções
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imobiliárias com padrão, área e localização equivalentes, disponíveis para locação imediata na
cidade de Rio Branco/AC.
8.3. Comprovação de Experiência e Aptidão
A contratada, por meio dos documentos que instruem o processo, notadamente a Proposta de
Locação [D29675], a Procuração [D29691] e seu Contrato Social [D29692], comprova sua
legitimidade para representar a proprietária e negociar o imóvel, cuja aptidão e regularidade são
atestadas pela própria natureza de um edifício corporativo moderno e em pleno funcionamento.
8.4. Caráter Singular da Solução
A singularidade da solução reside na combinação única de fatores: um edifício de alto padrão
construtivo, localização estratégica em via de grande circulação, infraestrutura "plug and play" que
minimiza custos e tempo de adaptação, e a disponibilidade de um conjunto de salas que, somadas,
atingem uma área compatível com a demanda da Administração, fatores estes não encontrados em
outros imóveis prospectados.
8.5. Vedação Expressa à Sublocação
Reitera-se a vedação à sublocação do imóvel, que deverá ser utilizado exclusivamente pela
Administração para suas finalidades institucionais.
8.6. Forma de Fornecimento
8.6.1. Disponibilização Integral do Imóvel
O fornecimento do objeto será integral, com a disponibilização simultânea das 13 (treze) salas
comerciais descritas no item 1 deste Termo de Referência, em plenas condições de uso, a partir do
início da vigência contratual.
8.7. Exigências de Habilitação
8.7.1. Regularidade da Contratada
A empresa contratada deverá manter, durante toda a execução do contrato, as condições de
habilitação jurídica, fiscal, social e trabalhista, exigidas no art. 62 da Lei nº 14.133/2021, a serem
comprovadas preferencialmente via consulta ao SICAF.
8.7.2. Verificação de Validade das Certidões
A Administração verificará a validade das certidões e a ausência de impedimentos para contratar
com o Poder Público a cada pagamento.
8.8. Qualificação Técnica
8.8.1. Aptidão Técnica do Imóvel
A qualificação técnica para esta contratação refere-se à aptidão do próprio imóvel. Essa aptidão foi
comprovada por meio dos documentos técnicos que compõem o presente processo, em especial o
Estudo Técnico Preliminar nº 186/2025 e os relatórios de vistoria, que atestam que as características
do bem atendem às necessidades da Administração.
 
9. DAS OBRIGAÇÕES DA CONTRATANTE
São obrigações da Contratante, Administração Pública demandante, por meio da unidade
requisitante responsável no âmbito da execução contratual da locação do imóvel:
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9.1. Exigir o fiel cumprimento de todas as obrigações assumidas pela contratada nos termos do
Termo de Referência, da proposta aprovada e do contrato firmado.
9.2. Prestar o apoio institucional e administrativo necessário à utilização do imóvel, assegurando as
condições para a ocupação e o uso regular do espaço pela Administração.
9.3. Verificar a conformidade da execução do objeto por meio da atuação diligente da fiscalização
contratual.
9.4. Designar formalmente o gestor e os fiscais técnico e administrativo para o acompanhamento da
execução contratual, nos termos do art. 117 da Lei nº 14.133/2021.
9.5. Notificar formalmente a contratada sobre qualquer falha, vício ou descumprimento na execução
do objeto, concedendo prazo razoável para correção, observado o contraditório e a ampla defesa.
9.6. Efetuar o pagamento à contratada nos prazos e condições pactuados, condicionado ao atesto da
execução do objeto pelo fiscal designado.
9.7. Realizar as retenções tributárias obrigatórias incidentes no pagamento, conforme legislação
vigente.
9.8. Aplicar, quando necessário, as sanções administrativas cabíveis, nos termos da Lei nº
14.133/2021 e do contrato, em caso de inadimplemento.
9.9. Comunicar previamente à contratada quaisquer alterações relevantes de planejamento que
possam impactar a execução do contrato.
 
10. DAS OBRIGAÇÕES DA CONTRATADA
São obrigações da Contratada no âmbito da prestação dos serviços de locação do imóvel:
10.1. Executar integralmente o objeto contratual, disponibilizando e mantendo o imóvel nas condições
especificadas no Termo de Referência, na proposta aprovada e no contrato, durante toda a sua
vigência.
10.2. Manter, durante toda a vigência contratual, todas as condições de habilitação e qualificação
exigidas na contratação, em especial a regularidade fiscal, social e trabalhista.
10.3. Apresentar à fiscalização, sempre que solicitado ou quando não for possível a verificação
automática, os documentos que comprovem a manutenção da regularidade fiscal.
10.4. Comunicar imediatamente à fiscalização contratual qualquer ocorrência anormal, intercorrência
ou impedimento relevante que possa afetar a adequada utilização ou a segurança do imóvel.
10.5. Assumir integral responsabilidade por todas as suas obrigações trabalhistas, previdenciárias,
fiscais, sociais e comerciais, isentando a Contratante de qualquer responsabilidade.
10.6. Arcar com os custos decorrentes de falhas, vícios ou defeitos estruturais do imóvel que sejam
de sua responsabilidade, promovendo os reparos necessários para restabelecer as condições de
uso.
 
11. DAS OBRIGAÇÕES PERTINENTES À LGPD (LEI Nº 13.709/2018 – LEI GERAL DE
PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS)
11.1. Compromisso com a LGPD
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As¿ partes se obrigam a cumprir de forma integral e incondicional todas as disposições da Lei nº
13.709/2018 (LGPD), no que se refere ao tratamento de dados pessoais a que venham a ter acesso,
direta ou indiretamente, em razão da presente contratação.
11.2. Utilização Restrita dos Dados Pessoais
Os¿ dados pessoais eventualmente tratados no âmbito desta contratação somente poderão ser
utilizados para os fins específicos que justificaram seu acesso, observando-se rigorosamente os
princípios da finalidade, adequação, necessidade, livre acesso, qualidade dos dados, transparência,
segurança, prevenção, não discriminação, e responsabilidade e prestação de contas.
11.3. Vedação ao Compartilhamento de Dados
É estritamente vedado o compartilhamento de dados pessoais com terceiros não autorizados, salvo
quando houver previsão legal ou consentimento expresso do titular, mediante prévia anuência da
Contratante.
11.4. Eliminação Segura dos Dados
Ao¿ término do tratamento dos dados pessoais, a Contratada deverá promover a eliminação segura
desses dados de seus sistemas, ressalvadas as hipóteses legais de guarda obrigatória previstas no
art. 16 da LGPD.
11.5. Colaboração com a Contratante
A Contratada se compromete a colaborar com a Contratante para o atendimento de requisições de
titulares de dados e de determinações da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD).
11.6. Medidas de Segurança
A Contratada declara adotar medidas de segurança, técnicas e administrativas, aptas a proteger os
dados pessoais de acessos não autorizados e de situações acidentais ou ilícitas de destruição,
perda, alteração, comunicação ou qualquer forma de tratamento inadequado ou ilícito.
 
12. DAS INFRAÇÕES E SANÇÕES ADMINISTRATIVAS
12.1. Generalidades sobre Infrações e Sanções
O descumprimento total ou parcial das obrigações assumidas pela Contratada, assim como das
disposições legais pertinentes, sujeitá-la-á às sanções administrativas previstas nos artigos 155 a
163 da Lei nº 14.133/2021, garantido sempre o contraditório e a ampla defesa.
12.2. Sanções Aplicáveis
Conforme a gravidade da infração, a natureza da obrigação descumprida e os danos causados à
Administração, poderão ser aplicadas as seguintes sanções:
a. Advertência: por escrito, para infrações de menor gravidade.
b. Multa:
i. Moratória: de 0,5% (meio por cento) ao dia sobre o valor mensal do contrato, em caso de
atraso injustificado no cumprimento de obrigação (ex: correção de um vício estrutural),
limitada a 10% (dez por cento) do valor mensal.
ii. Compensatória: de até 20% (vinte por cento) sobre o valor total anual do contrato, em
caso de inexecução parcial grave ou inexecução total do contrato.
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c. Impedimento de Licitar e Contratar: pelo prazo de até 3 (três) anos, no âmbito da
Administração Pública do Estado do Acre.
d. Declaração de Inidoneidade para Licitar ou Contratar: em toda a Administração Pública,
pelo prazo mínimo de 3 (três) e máximo de 6 (seis) anos, para as infrações mais graves.
12.3. Procedimento e Publicidade das Sanções
A aplicação de qualquer sanção será precedida de processo administrativo, no qual se assegurará à
contratada o direito à defesa prévia no prazo de 15 (quinze) dias úteis. As multas aplicadas serão
descontadas dos pagamentos devidos ou cobradas judicialmente. As sanções de impedimento e
declaração de inidoneidade serão publicadas no Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP).
 
13. DA EXTINÇÃO CONTRATUAL
13.1. Cumprimento Integral das Obrigações
O contrato será extinto quando cumpridas integralmente as obrigações de ambas as partes e
expirado o prazo de vigência.
13.2. Motivos para Extinção Antecipada
O contrato poderá ser extinto antecipadamente, nas hipóteses previstas nos artigos 137, 138 e 139
da Lei nº 14.133/2021, por meio de:
a. Rescisão Unilateral: por ato da Administração, em casos de descumprimento contratual pela
contratada, razões de interesse público, caso fortuito ou força maior.
b. Rescisão Consensual: por acordo entre as partes, reduzida a termo no processo, desde que
haja conveniência para a Administração.
A extinção do contrato não isenta a contratada de suas responsabilidades e da obrigação de reparar
eventuais danos causados à Administração.
 
14. DOS CASOS OMISSOS
Os¿ casos omissos neste Termo de Referência ou no respectivo instrumento contratual serão
resolvidos pela Contratante, à luz das disposições da Lei nº 14.133/2021, da Lei nº 8.245/1991 (Lei
do Inquilinato) no que for aplicável e compatível, e dos princípios gerais do Direito Administrativo.
 
15. ALTERAÇÕES
Eventuais alterações contratuais para modificar o regime de execução, o prazo ou o valor, se
necessárias, observarão o disposto nos artigos 124 a 136 da Lei nº 14.133/2021, devendo ser
devidamente justificadas e formalizadas por meio de termo aditivo, vedada a descaracterização do
objeto.
 
16. ESTIMATIVAS DO VALOR DA CONTRATAÇÃO
A estimativa do valor da contratação foi estabelecida com base na proposta apresentada pela
contratada, cujo valor foi considerado compatível com os preços de mercado para imóveis de padrão
e localização semelhantes em Rio Branco/AC, conforme análise contida no Estudo Técnico
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Preliminar nº 186/2025 [H19956]. O valor mensal da locação é de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco
mil reais), a que se somarão as taxas de IPTU e condomínio, totalizando um valor estimado anual
para o contrato de R$ 540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais), referente apenas ao aluguel.
 
17. ADEQUAÇÃO ORÇAMENTÁRIA
17.1. As despesas decorrentes da presente contratação correrão à conta de recursos específicos
consignados no Orçamento Geral da União para o Tribunal de Justiça do Estado do Acre.
17.2. A contratação será atendida pela seguinte dotação:
17.2.1. Gestão/unidade: [...];
17.2.2. Fonte de recursos: [...];
17.2.3. Programa de trabalho: [...];
17.2.4. Elemento de despesa: [...]; e
 
18. PUBLICAÇÃO
Incumbirá à CONTRATANTE providenciar a publicação do extrato do contrato no Portal Nacional de
Contratações Públicas (PNCP), nos termos do art. 94 da Lei nº 14.133/2021, como condição de
eficácia do ato.
 
19. FORO
Fica eleito o Foro da Comarca de RIO BRANCO, Estado do Acre, para dirimir quaisquer questões
oriundas da execução deste contrato que não possam ser resolvidas administrativamente ou por
meio de conciliação, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja,
conforme facultado pelo art. 154 da Lei nº 14.133/2021.
 
Rio Branco-AC, 24 de novembro de 2025.
Documento assinado eletronicamente por PRISCILA LUENA PRADO MAIA, Subsecretária em
11/12/2025 às 10:39:26.
Para conferir a autenticidade do documento, utilize um leitor de QRCode ou acesse o endereço
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STI6.HJSP.XS1Z.9QLV